اختصاصی انطباق- بیتا محسنی: بازار مسکن ایران دیگر نه رونق دارد، نه کارکرد. نه مکانی برای دادوستد عادلانه باقی مانده، نه پناهگاهی برای زیستن. در شرایطی که «مسکن» در اغلب کشورهای جهان یکی از ستونهای اصلی رفاه عمومی و شاخصی از سلامت اقتصاد محسوب میشود، در ایران به کالای لوکس، سرمایهای بیجان و نهایتاً ابزاری برای احتکار تبدیل شده است. حجم معاملات مسکن به ویژه در کلانشهرها به مرز انجماد رسیده و در بسیاری از مناطق، هفتهها بدون حتی یک قرارداد خرید و فروش میگذرد. در حالیکه تورم افسارگسیخته و سقوط آزاد قدرت خرید خانوارها، خانهدار شدن را به یک رویا برای اکثریت طبقه متوسط و پایین بدل کرده، هیچ نشانی از مداخله مؤثر دولت در این زمین سوخته به چشم نمیخورد.
رکود ممتد؛ داستانی که دیگر تازگی ندارد
رکود بازار مسکن نه یک رویداد تازه بلکه قصهای تکراریست که این بار با شدت بیشتری بازگو میشود. کاهش شدید معاملات نه تنها در تهران بلکه در بسیاری از شهرهای بزرگ کشور نمود پیدا کرده و آمارها حکایت از سطوح بیسابقهای از رکود دارند؛ بهطوریکه در برخی مناطق، به ندرت در طول هفته معاملهای انجام میشود. گرانی ساختوساز، کاهش قدرت خرید، نااطمینانیهای سیاسی و تحریمهای اقتصادی دستبهدست هم دادهاند تا این بازار به یک تالاب بیتحرک بدل شود. از نیمه خردادماه و همزمان با حملات نظامی به خاک ایران، بازار مسکن با یک شوک جدید مواجه شد؛ وحشت از جنگ و نااطمینانی سیاسی باعث شد بسیاری از خریداران و فروشندگان دست نگه دارند. این فضای روانی سنگین، بازار را در لاک خود فرو برد. حتی برخی از مالکان، به دلیل ترس از فروریزش قیمتها، ملک خود را از بازار خارج کردند.
بحران سیاستگذاری؛ دولت تماشاچی تمامعیار
مساله مسکن در ایران، بیش از آنکه ناشی از پدیدههای بیرونی نظیر مهاجرت یا تحریم باشد، قربانی مستقیم فقدان سیاستگذاری عادلانه و مؤثر است. دولتها، بهجای مداخله هدفمند در بازار و برنامهریزی بلندمدت برای تأمین مسکن، تنها نقش ناظر منفعل را ایفا کردهاند. وعدههایی چون ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، به کاریکاتوری بیمزه بدل شدهاند که دیگر حتی مخاطبان خود را نمیخندانند. نه زمین مناسب واگذار شد، نه تسهیلات مؤثر در دسترس قرار گرفت و نه سازوکار مناسبی برای تنظیم بازار اجاره ایجاد شد. نتیجه مشخص است: بحران در تمام ابعاد بازار مسکن. بزرگترین گناه دولت اما بیتفاوتی ساختاری به بازار اجاره است؛ بازاری که میلیونها ایرانی را درگیر فشارهای خردکننده کرده است. مستأجرانی که حتی توان جابهجایی ندارند و مجبورند در همان واحد فرسوده با اجارههای سهبرابری باقی بمانند، تنها یک نشانه از تبعات این بیعملیاند.
مسکن؛ بازاری گروگانگرفتهشده
برخلاف بسیاری از بازارها که در دوران رکود، با کاهش قیمت مواجه میشوند، بازار مسکن ایران به لطف سیاستهای حمایتی غیرهدفمند، نبود مالیات بر خانههای خالی، و دست باز مالکان برای احتکار، تبدیل به بازاری گروگانگرفتهشده شده است. فروشندهها ترجیح میدهند ملک را نگه دارند تا اینکه با قیمت پایینتر بفروشند، چراکه هزینه نگهداری ملک تقریباً صفر است. این روند از شکلگیری یک بازار رقابتی جلوگیری کرده و عرضه مسکن را به شکل مصنوعی محدود نگه داشته است. در چنین شرایطی حتی با افزایش موقت تعداد فروشندگان، نمیتوان به کاهش پایدار قیمت امید داشت، مگر آنکه اصلاحات ساختاری و مالیاتی بر بازار اعمال شود. همین نکته ساده، یکی از تفاوتهای کلیدی بازار مسکن ایران با بازارهای جهانی است؛ جایی که در مواجهه با بحران، بازار خود را اصلاح میکند، نه اینکه در برابر آن سنگر بگیرد.
بازار اجاره؛ انفجار خاموش در طبقات پایین جامعه
اگر بازار خرید مسکن در رکود فرو رفته، بازار اجاره در حال انفجار است. اجارهبهای مسکن در مناطق مختلف بهشدت افزایش یافته و مستأجران را به لبه پرتگاه روانی، اقتصادی و اجتماعی رسانده است. در حالیکه حداقل حقوق کارگران از ۱۰ میلیون تومان تجاوز نمیکند، اجاره واحدی ۷۰ متری در مناطق متوسط تهران تا سقف ۱۵ میلیون تومان هم رسیده است. مهاجرت خانوادهها از مرکز به حاشیه، زندگی چند خانواری در یک خانه و حتی اجاره تخت به پدیدهای رایج بدل شدهاند. بر اساس گزارشهای میدانی، در برخی مناطق، خانهای به بیش از ۳۰ نفر مهاجر افغان اجاره داده شده است؛ این الگو نهتنها استاندارد زندگی را از بین برده، بلکه فشار بیسابقهای را بر بازار اجاره وارد کرده است. حضور جمعیت زیاد مهاجران در مناطق جنوبی و حاشیهای تهران به شدت بازار اجاره را ملتهب کرده و رقابت برای اجاره مسکن را به زیان زوجهای جوان ایرانی و خانوارهای کمدرآمد، غیرممکن کرده است.
مهاجران افغانستانی؛ عامل یا قربانی بحران؟
اخیراً موج بازگشت مهاجران افغانستانی از ایران، بهویژه اتباع غیرمجاز، در کانون توجه قرار گرفته است. خروج بیش از ۷۷۰ هزار نفر از این مهاجران به کشور خود طی سال جاری، به گفته برخی کارشناسان، موجب افزایش عرضه در بازار اجاره و کاهش نسبی نرخها در برخی مناطق جنوبی تهران شده است. اما این تأثیر، بهدور از آنکه یک روند ساختاری باشد، بیشتر به تغییرات مقطعی شباهت دارد و در بلندمدت نمیتوان روی آن حساب کرد. واقعیت این است که حضور اتباع افغانستانی، اگرچه در برخی مناطق منجر به افزایش اجارهبها شده، اما در عین حال چرخ بسیاری از پروژههای عمرانی و ساختمانی کشور نیز با نیروی کار همین کارگران میچرخد. حذف ناگهانی این نیروها، منجر به افزایش هزینههای ساخت و در نتیجه رشد قیمت تمامشده مسکن میشود. این تضاد پیچیده، سیاستگذاران را در موقعیت دشواری قرار داده که نه راه پیش دارند و نه راه پس.
امنیت و روان جمعی؛ چگونه جنگ بازار را بلعید
حمله نظامی ۱۲ روزه به برخی نقاط تهران، تأثیر عمیقی بر بازار مسکن بر جای گذاشت. نه فقط به دلیل آسیبهای فیزیکی احتمالی به برخی مناطق، بلکه به واسطه افزایش بیسابقه نااطمینانی در جامعه. بسیاری از خریداران و فروشندگان معاملات خود را متوقف کردند، برخی به دنبال خروج از محلههای ناامن افتادند و بخش دیگری نیز بهدنبال خرید یا اجاره در مناطق امنتر بودند. اما همانطور که تجربه نشان داده، این تحرکات کوتاهمدتاند و به محض بازگشت آرامش نسبی، دوباره بازار به حالت رکودی خود بازمیگردد.
با اینحال، بازار مسکن به دلیل خاصیت روانی خود، بهشدت تحت تأثیر این دست اتفاقات قرار دارد. در نبود چشمانداز اقتصادی شفاف و سیاستگذاری مؤثر، هر بحران سیاسی میتواند برای هفتهها و ماهها بازار را فلج کند. در شرایطی که کشورهای همسایه تلاش دارند بازار مسکن را از تنشهای سیاسی جدا نگه دارند، ایران همچنان در باتلاق سیاستزدگی بازار مسکن گرفتار است.
راه برونرفت چیست؟ چشمانداز، اگر هنوز امیدی هست
بازار مسکن ایران بیمار است، اما هنوز میتوان برای آن نسخه نوشت. نخستین قدم، پایان دادن به بیعملی دولت است. برنامههای مسکنسازی باید از وعدههای کلی و بیپشتوانه به سمت پروژههای قابل سنجش، دقیق و نظارتپذیر سوق یابد. دومین گام، اصلاح ساختارهای مالیاتی، بهویژه اعمال مالیات بر خانههای خالی و املاک چندگانه است. در کنار اینها، باید سیاستهایی اتخاذ شود که مالکیت زمین را به سمت نهادهای عمومی و تعاونیها سوق دهد تا سوداگری کاهش یابد. بازار اجاره نیز نیازمند مداخله فوری است. سیاستهای کنترل اجاره، ایجاد شفافیت در قراردادها، حمایت از مستأجران در برابر تخلیههای ناگهانی و برنامهریزی برای ساخت مسکن اجتماعی، اقداماتیاند که میتوانند بخشی از بحران را مهار کنند. مهمتر از همه اما، تغییر نگاه حاکم بر مسکن است؛ از کالا به حق.
در شرایطی که حتی فقرا هم دیگر نمیتوانند فقیرانه زندگی کنند، مسکن نه فقط یک بحران اقتصادی، بلکه یک زخم اجتماعی است. اگر این زخم همچنان باز بماند، فردا فقط بازار نیست که فرو میپاشد؛ جامعه است.
